Paragraaf 8 Grondbeleid

In de paragraaf Grondbeleid wordt ingegaan op het Zoetermeerse grondbeleid en de hiervan te verwachten resultaten. De inhoud van deze paragraaf bevat:

• De visie op het Zoetermeerse grondbeleid;
• De manier waarop het grondbeleid wordt uitgevoerd;
• Een prognose van de resultaten van de totale grondexploitatie en een onderbouwing van de geraamde winstneming;
• Het risicobeleid in relatie tot grondbeleid.

In de Visie Zoetermeer 2040 zijn de belangrijkste ambities en opgaven voor de stad vastgesteld. Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken.

Het karakter van het Zoetermeerse grondbeleid wordt bepaald door drie leidende principes: ambitiegestuurd, waardecreërend en adaptief. Deze drie principes bieden houvast aan de raad, het college en de ambtelijke organisatie bij de uitvoering van het grondbeleid.

Ambitiegestuurd
Grondbeleid staat ten dienste van beleidsdoelstellingen en (ruimtelijke) ambities. Het is geen doel op zich, maar een middel om ruimtelijke beleidsopgaven en ambities in samenhang te realiseren. Een duidelijke koers, zoals vastgelegd in de omgevingsvisie, bestaande uit Visie Zoetermeer 2040 en de Ruimtelijke Strategie Zoetermeer 2040, en de bijbehorende uitwerking in beleid- en gebiedsprogramma’s en omgevingsplan, vormen een belangrijke voorwaarde voor een ambitiegestuurd grondbeleid.

Waardecreërend
Grondbeleid is bedoeld om ruimtelijke opgaven mogelijk te maken en daarmee maatschappelijke doelen te verwezenlijken of te versterken. Grondbeleid gaat vooral over het creëren van maatschappelijke waarde. Tegelijkertijd moet het ook betaalbaar blijven. Bij het streven naar kwaliteit en diversiteit wordt gezocht naar een gezonde balans tussen maatschappelijke en financiële waarden.

Adaptief
De gemeente handelt in de geest van de Omgevingswet en faciliteert via randvoorwaarden ruimtelijke initiatieven vanuit de samenleving én in samenwerking met de samenleving. De gemeente gaat uit van het bundelen van krachten en biedt initiatiefnemers een reikende hand als dat nodig is. Wanneer meer regie door de gemeente wenselijk is, is het gemeentelijk grondbeleid voldoende wendbaar om slagvaardig te kunnen handelen om te komen tot tijdige realisatie.

Bovenstaande principes vormen gezamenlijk het denkkader voor het Zoetermeerse grondbeleid. De inzet van het grondbeleidsinstrumentarium is in lijn met deze drie principes. Op basis van de drie leidende principes spreekt de gemeente van 'situationeel grondbeleid'. Gelet op de opgaven is dit passend voor Zoetermeer. Dit betekent concreet dat de gemeente per situatie afweegt welke grondbeleidsvorm passend is bij de belangen van de gemeente, marktpartijen en de samenleving.

De volledige visie op het Zoetermeerse grondbeleid is vastgelegd in de Nota Grondbeleid.

De gemeente onderscheidt in essentie drie vormen van grondbeleid: actief, faciliterend en samenwerkend. Op de gemeentelijke website is een uitgebreid overzicht te raadplegen onder https://www.zoetermeer.nl/plannen-en-projecten van de activiteiten die uitvoering geven aan het grondbeleid van de gemeente.

Actief grondbeleid
Actief grondbeleid wordt gekenmerkt door een overheidsrol, waarbinnen de gemeente de benodigde gronden verwerft, de gronden ontwikkelt (grondproductie) en vervolgens bouwkavels verkoopt aan derden. Voor een actief grondbeleid project wordt door de raad een grondexploitatie geopend.

De grondexploitaties worden tenminste eens per jaar herzien en voorafgaande aan de jaarrekening aan de raad ter vaststelling aangeboden via het Meerjarenperspectief Grondbeleid (MPG). Via het MPG neemt de raad kennis van de actuele stand van zaken en stelt zij de herziene ramingen van de grondexploitaties vast, voor zover de wijzigingen binnen de vastgestelde kaders vallen. Inhoudelijke wijzigingen binnen projecten die buiten de vastgestelde kaders vallen, worden expliciet ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Daarnaast wordt twee keer per jaar een Rapportage Programma's en projecten opgesteld.

Via de huidige grondexploitaties is de verkoop van bouwkavels voor circa 959 woningen tot 2033 gepland. De aantallen woningen vloeien voort uit de vastgestelde herziening van de grondexploitaties (MPG, mei 2025) en de nieuw geopende grondexploitatie Roggeakker (januari 2025). In de vastgestelde herziening wordt uitgegaan van de in de projecten gehanteerde planningen. In de onderstaande grafiek gaat het om het moment van grondverkoop ten behoeve van woningen en niet om de oplevering van woningen. In de Rapportage Programma's en projecten is de woningbouwmonitor opgenomen, waarin over de totale woningbouwproductie wordt gerapporteerd.

Qua bedrijventerreinen heeft Zoetermeer binnen de grondexploitatie Oosterheem nog circa 3,8 hectare te ontwikkelen grond. Deze grond wordt gefaseerd uitgegeven in de komende 3 jaar. 

Faciliterend grondbeleid
Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente de gronden in een plangebied niet in eigendom. De grondexploitatie wordt gevoerd door de private grondeigenaren. De gemeente beperkt zich tot haar publiekrechtelijke rol door het vaststellen van de kaders en randvoorwaarden van de ontwikkeling. De door de gemeente te maken kosten, zoals het opstellen van een bestemmingsplan of de aanleg van een ontsluitingsweg, worden niet via de gronduitgifte maar via een overeenkomst (anterieur of posterieur), kostenverhaalregels in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften in een omgevingsvergunning verhaald. De Nota kostenverhaal Zoetermeer 2024 (Beleidsregels anterieure fase kostenverhaal) is bij dit type projecten van toepassing.

In onderstaande grafiek zijn de woningen opgenomen die vallen in de categorie faciliterend grondbeleid. Deze bouwprojecten bevinden zich in verschillende fases van haalbaarheid, uitwerking en uitvoering. Hierin wordt wel uitgegaan van de verwachte opleverdatum van de woning. Het programma Entree (circa 6.750 tot 7.250 woningen) is onderdeel van de woningbouwmonitor. Tot en met 2029 leveren deze projecten circa 2.134 woningen op.

De totale boekwaarde van projecten met een grondexploitatie bedraagt € 23,6 mln. per 1 januari 2025. Voor de verlieslatende grondexploitaties zijn middelen gereserveerd in de voorziening Nadelige Complexen. De omvang van deze verliesvoorziening bedraagt € 27,3 mln. per 1 januari 2025. In de komende jaren worden voor de huidige grondexploitaties € 52,5 mln. aan lasten en € 58,2 mln. aan baten gerealiseerd. Op basis van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 wordt er in de periode 2025-2030 circa € 3,45 mln. toegevoegd aan de Reserve Fonds Zoetermeer 2040.

Tussentijdse winstneming
Bij voldoende zekerheid over een projectresultaat van een grondexploitatie wordt jaarlijks tussentijds winst genomen. Dat gebeurt op basis van de voor gemeenten voorgeschreven percentage of completion methode. De verwerking van het resultaat vindt getrapt plaats conform de Nota grondbeleid:

• De te nemen winst wordt gestort in de Risicoreserve Grondbedrijf tot een maximum van 2,5% van de nog te realiseren bruto omzet van de grondexploitatie.
• Van het resterende resultaat gaat 50% naar de Reserve Financiële Positie Grondbedrijf en 50% naar de Reserve Fonds Zoetermeer 2040.

Bij een faciliterend project wordt het projectresultaat aan het einde van het project verwerkt.  Het resultaat wordt voor 50% ten gunste of ten laste gebracht van de Reserve Financiële Positie Grondbedrijf en de Reserve Fonds Zoetermeer 2040.
In de volgende tabel zijn de verwachte afdrachten en onttrekkingen van de Reserve Fonds Zoetermeer 2040 voor de komende jaren weergegeven.      

Risico’s en weerstandscapaciteit
Langlopende projecten zoals grondexploitaties zijn niet zonder risico's. Risicomanagement is er op gericht om die risico's te vermijden, te reduceren, over te dragen naar een derde partij danwel te accepteren. Om de financiële gevolgen van risico's die eventueel optreden op te kunnen vangen, wordt er weerstandscapaciteit voor grondexploitaties aangehouden, bestaande uit de reserve Financiële Positie Grondbedrijf en de Risicoreserve Grondbedrijf. De minimale en maximale omvang van het weerstandscapaciteit zijn bepaald op respectievelijk 1,0 en 1,2 keer de gekwantificeerde risico's. De spelregels over de hoogte van deze reserves en de relatie met de Reserve Fonds Zoetermeer 2040 zijn vastgelegd in de Nota Grondbeleid. Per 1 januari 2025 is op basis van risicosimulatie een maximaal weerstandscapaciteit aanwezig van € 4,8 mln. Dit komt overeen met 1,15 keer de gekwantificeerde risico's.  

Nieuwe wetgeving volkshuisvesting
In de bovenstaande cijfers en planningen is geen rekening gehouden met de mogelijke consequenties die de veranderde wetgeving zal hebben op de woningbouwproductie. De voorgestelde Wet versterking regie volkshuisvesting heeft onder meer een stijging van het percentage betaalbare woningen als doel, maar kent ook maatregelen die tot versnelling van woningbouw moeten leiden. De in de wet voorgestelde maatregelen zullen van invloed zijn op de business case van woningbouwprojecten. De komende jaren zal blijken welk effect de wet heeft op het realiseren van de plannen op het gebied van woningbouw.